AINDA SOBRE O CONTRATO PROMESSA DE ARRENDAMENTO DO “NOVO EDIFÍCIO MUNICIPAL"

Transcrevo a intervenção do Presidente da Comissão Política Concelhia do PS, sobre esta matéria na Assembleia Municipal.

"O Senhor Presidente da Câmara submete a esta Assembleia para aprovação a proposta de minuta de contrato promessa de arrendamento de edifício a construir onde se prevê que no futuro sejam instalados os serviços da Presidência, Vereação e serviços Centrais da Câmara Municipal / artigo 2.º do contrato promessa.
Mais uma vez temos o Grupo A. Silva & Silva na qualidade de futuro senhorio.
Nada temos, do ponto de vista empresarial, contra o Grupo A. Silva & Silva que tão bons negócios têm sabido fazer com a Câmara Municipal; mas o que nos preocupa é que a Câmara do Seixal, consciente ou inconscientemente, se coloque nos seus braços.
Não compreendemos como é possível chegar a esta fase sem que se tenham criado as condições de uma concorrência séria entre empresas privadas, com vista a conquista de um negócio tão apetecível do ponto de vista económico.
O que nos é apresentado é um negócio altamente lucrativo para quem sabe que não tem concorrentes a poder oferecer o mesmo produto por menor preço.
O Partido Socialista está de acordo que é necessário concentrar a gestão de Câmara num único edifício moderno e projectado tendo em consideração os fins que visa alcançar e, desse ponto de vista, só tem a dizer a este executivo que o aparecimento de um novo edifício para os Paços do Concelho só peca por tardio, já que deveria estar construído há pelo menos mais do que uma década.
Mas o Partido Socialista não pode deixar de denunciar aqui que este processo de construção das futuras instalações da Câmara Municipal.
Não é transparente. Defende os interesses do grupo A. Silva & Silva, do ponto de vista económico é um mau negócio para o Município e, em última análise, para os munícipes que, com os seus tributos e taxas, irão pagar as instalações.
Estamos de acordo que a gestão dos serviços, no futuro, sairá beneficiada, com ganhos de eficiência no funcionamento dos serviços, deixando de lado a necessidade dos funcionários calcorrearem as ruas do Seixal para levarem um qualquer papel entre serviços.
Já encontrou o Senhor Presidente solução para os comerciantes que deixarão de ter a visita dos funcionários e utentes dos serviços?
Na relação custo beneficiário que nos é apresentada diz-se que haverá uma redução de custos estimada em um milhão de euros ano, relativamente aos imóveis que ficarão devolutos; mas basta olhar para o anexo 1 e vemos que entram neste valor as rendas, custos de manutenção de equipamentos, custo de limpeza, custo de manutenção, custos de electricidade e custos de comunicação de voz e dados.
Toda a gente sabe que uma parte significativa destes custos se irão manter nas novas instalações e por isso este número é uma falácia. No que se refere à redução de custos indicados de €:600.000,00 / ano proveniente do património próprio pressupõe uma boa valorização no mercado do arrendamento o que não vislumbramos que irá acontecer no Seixal histórico após a saída dos serviços deste núcleo urbano.

Analisemos agora o texto do futuro contrato promessa.

1- Cláusula primeira
Como é possível aceitar uma cláusula tão redutora no objecto do contrato Promessa?
Coloquemos a hipótese do Município entender colocar aí os serviços da Assembleia Municipal.
Estava a violar o contrato com possibilidade de potencial despejo. Claro que acreditamos que o Grupo A. Silva & Silva não faria uma coisa dessas, mas há que prevenir sempre a hipótese de potencial conflito futuro e, neste caso, esta cláusula pode abrir uma brecha nos interesses do Município.

Cláusulas quarta a sexta.
Tudo é planeado para que nas próximas eleições autárquicas o Partido Comunista tenha uma bandeira de campanha eleitoral.
O Partido Socialista só espera que daqui a uns anos não tenha que andar a Câmara Municipal, a expensas suas, a reparar os defeitos desta calendarização.
Já agora, Senhor Presidente, que haja a mesma diligência para a emissão de licenças para os restantes particulares.
Está esta câmara a emitir licenças de utilização em cinco dias após o seu pedido? Claro que não; mas a ASSIMEC tem garantida uma licença em 5 dias para um edifício de vinte e cinco milhões de euros.

Cláusula 7.ª
Porque razão o contrato de arrendamento só irá ser celebrado por vinte anos e não por trinta que é o máximo previsto na lei?
É uma limitação que não defende os interesses do município.

Valor da renda.
Prevê-se uma renda inicial de €:154.000 euros/mês, o que equivaleria a cerca de 1.850.000,00 euros/ano, mas isso não é verdade.
O contrato prevê que a senhoria impute no arrendamento o valor do IMI.
Claro que a Câmara só tem que aceitar esta posição contratual por parte da ASSIMEC; na realidade não criou condições de concorrência e agora, se o Seixal quer um edifício dos Paços do Concelho com alguma dignidade só tem que aceitar o que lhe é exigido, de contrário, não há edifício.
Vamos aos números.
Valor do imóvel €:25.000.000,00 (vinte e cinco milhões de euros – valor do IMI anual – 125.000,00, o que se traduz no valor da renda acrescida em mais €:10.000,0/mês, pelo que o valor da renda efectivo iniciar-se-á em cerca de €:164.000,00/mês
O município, enquanto vigorar o arrendamento, com este contrato irá perder 125.000,00 euros ano em benefício de um particular; na prática com este contrato está-se a conceder um benefício fiscal ao Grupo A. Silva & Silva que, do ponto de vista do princípio da igualdade é inaceitável politicamente e com um prejuízo económico efectivo para o município; mas o mais grave é que o valor da renda assenta em avaliações que não levaram em linha de conta essa isenção tributária, o que demonstra bem quão inflacionada está o valor da renda que efectivamente o município irá pagar.
Eu tinha dito que o valor da renda mensal seria cerca de €: 164.000,00/mês.
Poderia até ser um engano meu, porque na realidade este contrato prevê, no interesse exclusivo da ASSIMEC que haverá tributação em IVA, o que significa que em termos de custo efectivo para a Câmara o valor da renda passaria para cerca de €:196.000,00/mês – próximo dos 40.000 contos/mês (480.000 contos/ano).

Repare-se neste pormenor
A ASSIMEC, só do ponto de vista tributário, iria ganhar por ano, um valor superior a €:500.000,00, tendo em consideração o IMI que reporta no valor do arrendamento e o IVA que pretendia posteriormente deduzir.

Que contrapartidas foram negociadas por parte da Câmara? Absolutamente nenhumas, mas o desequilíbrio de interesses neste contrato não se fica por aqui, como veremos mais adiante.
Que benefício teria a Câmara em aceitar esta renuncia de Isenção do IVA por parte da ASSIMEC? Nenhuma.

Mas sobre o IVA falarei mais adiante

Cláusula 10.ª
Se entendemos alguma razoabilidade nesta renúncia à faculdade de denúncia antecipada face às características do contrato de arrendamento, não encontramos cláusula compensatória equivalente para o caso do incumprimento generalizado por parte da Senhoria. Este contrato deveria prever sanções pesadas para a senhoria no caso de não cumprimento das suas obrigações; mas nada está previsto, ficando os interesses do município meramente salvaguardados pela lei geral; o que, convenhamos é muito pouco, face ao que se exige à Câmara Municipal.

O valor da alienação futura só leva em consideração a valorização do imóvel, sem qualquer depreciação.
Como é possível do ponto de vista de gestão um contrato nestes termos?
Se o imóvel for transaccionado ao fim de 15 anos, o município vai adquiri-lo como se de um imóvel novo se tratasse; mas na realidade este imóvel não é novo e já poderá ter gerado para a proprietária cerca de €:35.000.000,00, a valores do inicio do contrato; sendo previsível que o imóvel irá custar nessa altura um valor superior a €: 37.500.000,00.

E que dizer dos encargos de manutenção e conservação do imóvel?

Claro que é tudo por conta da Câmara.
O senhorio não tem qualquer obrigação de realização de obras de conservação; a partir do momento que entrega de arrendamento o edifício só lhe resta esperar que a Câmara pague religiosamente os encargos mensais.

Vem o contrato dizer que no termo do prazo inicial – depois de ter terminado o prazo dos 20 anos, a senhoria procederá a obras de manutenção geral.

Isto é de facto gravíssimo.

Quando o contrato entrou já na fase de renovações automáticas por dois anos é que se vão realizar obras que podem gerar potencial conflito?

E se a senhoria em vez de fazer as obras preferir denunciar o contrato de arrendamento, com despejo automático da Câmara, o que esta poderia fazer?

O partido Socialista concorda com a necessidade de se concentrarem os serviços num edifício moderno e funcional, mas do ponto de vista da gestão dos interesses do Município o futuro contrato é muito mau para a Câmara; diremos que contem cláusulas onde se demonstra claramente que o contrato só é benéfico para uma das partes e do ponto de vista técnico, tem graves lacunas, em desfavor da Câmara, que um serviço diligente não deveria aceitar e um Presidente de Câmara não deveria assinar; razão porque votaremos contra e lamentamos que esta gestão Camarária queira hipotecar desta maneira o futuro da Câmara, nos termos aqui apresentados.

Para terminar – apenas do ponto de vista jurídico

A Cláusula do artigo 8.º, na qual se prevê a renúncia à isenção do IVA é ilegal.
Com efeito nos termos do artigo 12.º n.º4 do C.I.V.A., os sujeitos passivos do imposto que arrendem bens imóveis a outros sujeitos passivos do imposto é que poderão renunciar à isenção prevista no n.º 30 do artigo 9.º
Quem elaborou a minuta deste contrato esqueceu-se que a Câmara, no caso concreto, não é sujeito passivo de IVA, porque o que vai instalar no edifício são serviços públicos e actua nos seus poderes de autoridade pública; logo não vai exercer actividades tributadas mas sim actividade pública administrativa.
O mesmo se diga da norma inserta no n.º11 da cláusula 11.ª – no que respeita a IVA sobre o valor da alienação
Que mais argumentos para não poder ser aprovada a minuta do contrato?"

Fonseca Gil

5 comentários:

Anónimo disse...

força Dr fonseca Gil!!

Não sabia que era o Presidente do PS aqui no Seixal. Espero e desejo que continue e sei que nos Rotarios foi injustiçado.

ps- só não escrevo o meu nome porque tenho uma imobiliária e neste Concelho o poder exerce represálias e eu vivo do meu trabalho.

Paulo Edson Cunha disse...

Olá Samuel,

a posição do PSD foi por mim declarada num texto publicado no Jornal do Seixal e que está no meu blogue http://pauloedsonc.blogspot.com/
(Revolta das Laranjas e de que tens um link)

com o post "diz que é uma espécie de contrato de arrendamento", no arquivo do mês de Maio, que eu vos convido a visitar e, através da intervênção política que, com a tua licença, passo a transcrever e que foi apresentada em Assembleia Municipal aquando da sua discussão:

"A PROPÓSITO DA PROPOSTA DE AQUISIÇÃO DOS NOVOS PAÇOS DO CONCELHO DO SEIXAL: A PRIMEIRA NOTA QUE ESTA PROPOSTA ME MERECE É DE ESPANTO: ENTÃO VAMOS ADQUIRIR UMA SEDE POR, NO MÍNIMO, OUVIRAM BEM MEUS SENHORES, NO MÍNIMO, 5 MILHÕES DE CONTOS.

A PRIMEIRA REACÇÃO QUE TIVE QUANDO SOUBE DO VALOR FOI DE TER FICADO DE TAL FORMA INCRÉDULO QUE PENSEI: “DEVEMOS ESTAR A FALAR DO NOVO EDÍFICIO DO GOVERNO, OU SEI LÁ, DAS NOVAS INSTALAÇÕES DA UNIÃO EUROPEIA, AGORA QUE TEMOS UM PRESIDENTE DA COMISSÃO EUROPEIA PORTUGUÊS QUE ATÉ É DA MARGEM SUL.
SE O BENFICA SE INSTALOU NO SEIXAL, PORQUE NÃO O GOVERNO OU A UNIÃO EUROPEIA? NESSE CASO, TALVEZ SE JUSTIFICASSE TAL INVESTIMENTO, SOBRETUDO SE TIVERMOS EM CONTA QUE QUEM SUPORTARIA O INVESTIMENTO NÃO SERIA O SEIXAL!

MAS NÃO, ESTAMOS MESMO A FALAR DOS NOVOS PAÇOS DO CONCELHO!!!

DEPOIS, AINDA NÃO REFEITO DO CHOQUE (CONFESSO-VOS QUE AINDA AGORA NÃO ESTOU) PENSEI: “LÁ ESTOU EU A TROCAR OS VELHOS E ULTRAPASSADOS ESCUDOS (NO CASO CONTOS) POR EUROS E EM VEZ DE 5 MILHÕES DE CONTOS, ESTAVAM-ME A FALAR DE 5 MILHÕES DE EUROS. ENVERGONHADO COM A CONFUSÃO, NEM DISSE MAIS NADA. QUAL NÃO FOI O MEU ESPANTO PARA LOGO A SEGUIR TER PERCEBIDO DE QUE NÃO ESTAVA A FAZER CONFUSÃO E ESTAVA MESMO A FALAR DE 5 MILHÕES DE CONTOS! VOU REPETIR: DEVE HAVER AQUI QUEM, CERTAMENTE POR DISTRACÇÃO, NÃO TENHA ENTENDIDO ESTE VALOR: 5 MILHÕES DE CONTOS. E NO MÍNIMO!!! VALOR BASE. E FALTA FALAR NO IVA. NÃO SABIAM? É 5 MILHÕES, PREÇO BASE, OU SEJA MÍNIMO, MAIS IVA!!!
COMO VEREMOS ADIANTE, É MESMO O MÍNIMO DOS MÍNIMOS, DE TAL FORMA QUE VAMOS CONCLUIR QUE...SE FOSSEM SÓ ESSES 5 MILHÕES DE CONTOS...

EM CHOQUE TOTAL, COMECEI A JUSTIFICAR, EU PRÓPRIO, O INJUSTIFICÁVEL: O EXECUTIVO DA CMSEIXAL, QUE CERTAMENTE SABE O QUE É MELHOR PARA O MUNICÍPIO NUNCA SE IRIA METER NUM NEGÓCIO DESTES NUM TEMPO DE RECESSÃO. CERTAMENTE QUE EU, OCUPADO, NÃO TINHA ACOMPANHADO AS ÚLTIMAS NOTÍCIAS SOBRE A RETOMA ECONÓMICA, SOBRE A SAÚDE FINANCEIRA DA CÂMARA, COM UMA RECUPERAÇÃO INVEJÁVEL E, ESTE NEGÓCIO ERA O COROLÁRIO DESSA RECUPERAÇÃO. LÁ ESTAVAM OS VELHOS DO RESTELO A TRAVAR O PROGRESSO!!!

BEM, CONTINUEI A LER O DOCUMENTO DISPONIBILIZADO PELO EXECUTIVO E QUAL NÃO FOI O MEU ESPANTO LEIO COISAS COMO, PASSO A CITAR, NA PÁGINA DOIS (ANÁLISE ECONÓMICA): “REDUÇÃO DE 50% RELATIVAMENTE AO CRITÉRIO LEGAL DA CAPACIDADE DE ENDIVIDAMENTO”, “MENOS TRANSFERÊNCIAS ORÇAMENTAIS PREVISTAS NO QUADRO DA NOVA LFL” (ESTA, GRAÇAS A DEUS A SER ANALISADA PELO TRIBUNAL CONSTITUCIONAL), “QUEDA NO INVESTIMENTO, AUMENTO TAXAS DE JURO LEVAM À REDUÇÃO INVESTIMENTO EMPRESAS, NOMEADAMENTE DO SECTOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL, LOGO, MENOS RECEITAS, ETS, ETC” TUDO, SR. PRESIDENTE, SRS DEPUTADOS MUNICIPAIS, NUM QUADRO NEGRO QUE ESTE INVESTIMENTO NÃO PERSPECTIVAVA. CONTINUEI, E CONTINUO CONFUSO.

QUANTO À NECESSIDADE DE RACIONALIZAR MEIOS, CONCENTRAR SERVIÇOS, DIMINUINDO DESPESAS, TENDO SIMULTÂNEAMENTE UNS PAÇOS DO CONCELHO NOVOS, MODERNOS, DIGNOS, ESTAMOS TODOS DE DE ACORDO, MAS 5 MILHÕES DE EUROS, NO MÍNIMO, MEUS SRS... DESCULPEM MAS NÃO PODEMOS CONCORDAR. NÃO SE PODIA FAZER TUDO ISTO DE OUTRA FORMA? MENOS ONEROSA?
ENTÃO E A MUNDET, POR EXEMPLO?

RELATIVAMENTE AO CONTRATO PROMESSA DE ARRENDAMENTO DISPONIBILIZADO, ANTES DE MAIS DEVO DIZER QUE HÁ MANIFESTAMENTE (EMBORA PROPOSITADO) UM ERRO NA DENOMINAÇÃO DESTE CONTRATO:
ESTAMOS PERANTE UM CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA, MASCARADO COM A DENOMINAÇÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO, OU SEJA, O OBJECTO DESTE CONTRATO É UM CONTRATO DE COMPRA E VENDA, DE OUTRA FORMA NÃO SE PERCEBERIA O N.º 2, DA CLÁUSULA 10.ª ONDE SE PREVÊ QUE A DENÚNCIA DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO IMPLIQUE O PAGAMENTO DE 20 ANOS DE RENDA.
ALGUÉM JÁ VIU UM CONTRATO DE ARREDAMENTO ASSIM? O INQUILINO QUER DENUNCIAR O CONTRATO E TEM DE PAGAR TUDO ATÉ AO TERMO DO CONTRATO!!??
ISTO TAMBÉM TRAZ OUTRA CONSEQUÊNCIA: NÃO RARO É OUTORGARMOS UM CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA, EM QUE SE SALVAGUARDE QUE, PARA HAVER A TRADIÇÃO DA COISA, OU SEJA, A ENTREGA DAS CHAVES, ESSA TRADIÇÃO DA COISA SEJA EFECTUADA NO ÂMBITO DE UM CONTRATO ARRENDAMENTO, REVERTENDO, NA MAIOR PARTE DOS CASOS, AS RENDAS PAGAS PARA A VERBA PAGA A TÍTULO DE SINAL E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO.
QUAL O SINAL QUE A CÂMARA DÁ NESTE CONTRATO? QUAL A CLÁUSULA PENAL QUE A ASSIMEC PAGA SE NÃO CUMPRIR O CONTRATO? O SINAL EM DOBRO? QUAL SINAL? EXECUÇÃO ESPECÍFICA? DE UM CONTRATO DE ARRENDAMENTO?
SR. PRESIDENTE, O CONTRATO PREVÊ, E MUITO BEM O REGISTO PROVISÓRIO DE UMA CLÁUSULA DE OPÇÃO DE COMPRA (VIDÉ N.º 6 DA CLÁUSULA 11.ª) COM UM ARRENDAMENTO PREVISTO.
POR EXEMPLO O N.º 3, DA CLÁUSULA 10.ª É EXTREMAMENTE PERIGOSA PARA A CÂMARA: “..SERÁ CLASSIFICADO COMO DENÚNCIA DO CONTRATO (LOGO A CÂMARA TEM DE PAGAR OS TAIS 20 ANOS) ..NÃO APENAS A MANIFESTAÇÃO FORMAL COMO QUALQUER CONDUTA OU OMISSÃO DA CÂMARA...”
SR. PRESIDENTE, E SE A CÂMARA NÃO EMITIR, P. EX. A LICENÇA DE UTILIZAÇÃO? SE HOUVER QUALQUER OUTRA SITUAÇÃO? A CÂMARA FICARÁ “AMARRADA” A ESTA CLÁUSULA E TERÁ DE VIABILIZAR TUDO.

OUTRO EX., O N.º 1, DA CLÁUSULA 10.ª OBRIGA A CÂMARA A PRESCINDIR DE UM DIREITO INALIENÁVEL: FACULDADE DE DENÚNCIA UNILATERAL, ANTES DO SEU TERMO. E OS JURISTAS DA ASSIMEC TAMBÉM PENSAM COMO EU: SENÃO PORQUE DIRIAM NO N.º 2”NA EVENTUALIDADE DE O MUNICÍPIO,...VIR EFECTIVAMENTE A EXERCER A DENÚNCIA PARA EXTINÇÃO ANTECIPADA DO CONTRATO..”

SR. PRESIDENTE, NUNCA DEVEMOS COLOCAR NUM CONTRATO, QUE DEVE SER O COROLÁRIO DA VONTADE DAS PARTES, CLÁUSULAS QUE NOS LIMITEM, PARA ALÉM DOS DIREITOS QUE A PRÓPRIA LEI JÁ PREVÊ.

NOS CONSIDERANDOS, AL. B) FIQUEI COM UMA DÚVIDA: ONDE SE DIZ “A ASSIMEC PODERIA VIR A LICENCIAR A CONSTRUÇÃO, NÃO SERIA ANTES SOLICITAR A LICENÇA? OU A ASSIMEC JÁ LICENCIA LOTES DE CONSTRUÇÃO?

ALÍNEA A, DO N.º 4, DA CLÁUSULA 4.ª: MAIS UMA VEZ PARECE-NOS UMA CLÁUSULA ABUSIVA, QUE EM NADA DIGNIFICA A CÂMARA. NÃO BASTA A CÂMARA TAMBÉM INTERESSADA ASSUMIR ESSE COMPROMISSO? TEM DE SER REDUZIDO A ESCRITO?
SR. PRESIDENTE: NESTE NEGÓCIO, POSSO ATÉ COMPREENDER QUE A CÂMARA ESTEJA NUMA POSIÇÃO DE SUBALTERNIDADE, MAS TANTO?

SE A CÂMARA EXERCER DIREITO DE COMPRA APENAS NO VIGÉSIMO ANO DO CONTRATO ENTÃO A AQUISIÇÃO ULTRAPASSARÁ OS 70 MILHÕES DE EUROS!! ESTE VALOR POR DECOR, NEM COMEMTO.

NUMA ÚLTIMA PALAVRA, TRÊS NOTAS FINAIS PARA DIZER:
- QUE A CÂMARA ESTÁ A ASSUMIR UM COMPRIMISSO FINANCEIRO QUE PODE IR ATÉ 5 MANDATOS DEPOIS DESTE (OU ATÉ MAIS, POIS ESTE CONTRATO PODE SER PRORROGADO)!
- ESTAMOS PERANTE UM EMPRÉSTIMO ENCAPOTADO. FOI A FORMA QUE A CÂMARA ENCONTROU DE FUGIR À REFERIDA LIMITAÇÃO AO ENDIVIDAMENTO.
- NESTE NEGÓCIO, DA FORMA COMO ESTÁ IDEALIZADO, NÃO HÁ NECESSIDADE DE CONCURSO PÚBLICO.

POR ESTAS TRÊS NOTAS FINAIS, DOU-LHE OS PARABÉNS, SR. PRESIDENTE, POR O TER CONSEGUIDO. PELOS MESMOS MOTIVOS, ACRESCIDOS DE TODOS OS OUTROS INVOCADOS O PSD VOTARÁ CONTRA."

Fonseca Gil disse...

Caro Anonimo

Obrigado pelo estimulo.Compreendo as razões do anonimato.
Quanto à sua referência ao movimento rotário permita-me que corrija e lhe diga que não fui injustiçado. Saí do movimento por minha opção e contra o desejo dos meus ex-companheiros e, estou certo que se um dia quiser voltar a pertencer ao movimento rotário serei recebido com carinho pelos membros do movimento onde tenho grandes amigos

Mário da Silva disse...

Caros senhores vereadores da oposição,

Algumas perguntas:

1. Para que serve o Tribunal de Contas?
2. Para que serve a Procuradoria Geral da República?
3. Para que serve o Tribunal Administrativo?
4. Para que servem as Providências Cautelares?
5. Para que serve o Tribunal Constitucional?
6. Para que serve o Exmo Sr Presidente da República?
7. Para que servem os vossos directórios partidários?
8. Para que nos servem vocês?

Agradecido pelas respostas.

Até mais.

H disse...

Sr. Bloguista
Já que tem o poder de censurar os comentários, desafio-o a publicar o meu: Então se há tanta ilegalidade porque é que o Tribunal de Contas concedeu Visto ao Contrato !? A VERDADE não interessa publicar.
Reconheçam, como putativos Juristas que têm muito a aprender.
Agora retratatem-se !

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